北海名座丨當下的房地產不會有寒冬

責任編輯:lds來源:北海房地產信息網時間:2018-10-30 17:15


土地財政、空置率、不能大跌、不能大漲、維穩、限購、限售,等等等等,這些或許就是我們房地產的現狀,以及需要面對的一堆難題。



房子這個泡泡大,誰都知道。一下子戳破,這不可能。可是,這么多問題,到底需要怎么解呢?而且有些問題,看上去都還是些相互對立的。


有句俗話,十次危機九次房,所以房地產問題如果處理不好對當下的每一個人,或許都會影響很大。


目前我們似乎就存在房價不能大升也不能大跌,房子既太多又太少,房地產政策不能壓也不能捧的三個矛盾中,而這樣矛盾下的房地產,不會有寒冬也不允許有寒冬,只能是有寒意的秋天罷了。


先來看看房子既太多又太少的問題,即面對現有的房地產存量和需求增量,我們到底還需不需要更多的房子。說到這個話題,就不能不提任大炮。


任總在過去幾個月的一系列論壇中,不止一次表示:從城市化的角度看,中國還需要大量的房子。


他這么認為的理由是,我們的城市化水平很低,2018年,中國的戶籍城市化人口只有42%,遠遠低于發達國家的水平。2017年,中國500萬人口以上的城市只有16個,300-500萬人口的城市只有25個,而50萬人口的城市卻有349個,所以根據這些數字,他認為,我們離城市化的目標還差很多。



結合以前任總的觀點,如果我們要想實現小康和現代化的目標,至少城市化率的水平應在70%以上,否則無法實現經濟的增長和人民收入水平的提高。

隨后,還有人提出,農民工市民化最少還需20年,所以綜合這些來看,我們確實還需要大量的房子。


可是這些話,他們點出了需求的增量,這個邏輯沒有錯,隨著城市的發展,所有的社會要素會向經濟活力強的城市集中,這是必然現象,而伴隨社會要素集中的,還有人。所以我們的大中城市,從這個角度看,還缺房。


可是看一下目前一、二線城市的房價,有多少“飄族”,能夠負擔目前一、二線城市的房價呢?回過去看看,結合過去的調控邏輯來看,我們是不是可以認為,過去的調控,我們推出的限售、限價措施,都是想拉低新增房屋的價格,使得這部分增量需求,可以有能力去買房,但是為什么我們不去看看房子的存量部分呢?


縱觀之前的調控,針對的都是增量,從沒有就存量進行過實質性的調控,如果這些存量是否,那會不會不一樣呢?而這也是不少人認為我們并不缺少房子的理由之一。


房子的存量看什么,就是看目前空置的房屋。那為什么會有房屋空置呢?除去一些腐敗的因素外,很多持有多套房屋的人,他們并不愿意把空置的房屋投入租賃市場,因為相對于房價上漲的收益,房租的那些收入他們并不在乎。


況且將房子租賃還會有一些隱患,會讓房子在賣的時候,變得不好賣,而且租賃過程中,還會消耗自己很多時間和精力,所以這部分人不愿意將空置的房屋投向市場,只是讓它們空著,坐等升值。


那現在空置的房子到底有多少呢?到現在為止,對于這個還沒有任何官方數據,之前看我愛我家的一個離職高管,在一次論壇演說中表示,曾經一位北京的領導也有問過他這個問題,當時他的測算是北京有100萬套空置的房屋。


最新一則新聞是,住建部一位原副部長提出,他認為北京的房屋空置率有20%。或許你會想,如果北京都有20%的空置率,其他城市又會有多少呢?曾經有一家第三方機構,利用電表空置不轉的邏輯進行測算,他們的結論是國內的房屋空置率約為27%,(他們當時的邏輯是,如果半個月電表都不動,那就意味著這套房子,并沒有人實際居住)。


再往前,2014年,西南財經大學的調研測算數據是國內的房屋空置率約為20.6%,其中三、四線城市空置率為23.2%,二線城市為21.8%,一線城市為21.2%。


那空置率,這個數值在國際上,大家公認的合理數字是多少呢?是5%。因此在空置率問題解決前,在確實的空置率數字出來前,我覺得我們很難去真正判定,到底房子是太多還是太少。既然沒有準確的供求關系判斷,那怎么來出現供需失衡下的大跌呢?


再來看看第二個矛盾體,不能大升也不能大跌的房價,房價不能升,這個理由大家都知道,過高的房價除了會讓我們很多人債務負擔過重之外,還嚴重影響了企業的經營成本。可是不能大升的背景下,對應的卻是也不能大跌的房價。



首先,大跌會引起社會不安定因素驟起,所以在維穩的前提下,這樣情況不會被允許。其次,因為所有制的關系,土地的拍賣所得,即我們常常說的土地財政,是很多地方最重要的收入來源,對于土地財政的依賴,我想很多人并不陌生。


如果打破現有的土地政策,房價是不是應該降一降?理論上是,比如現在地方持有的城市公有土地和農村的通道打通了,可能會讓土地價格在短期之內往下走,可是一旦這樣,政府獲得的土地出讓金,在一段時間內也會變少,那地方財政的壓力只會更大。把公共資源、醫療、教育都轉移到農村或者郊區的難度也就會變得越大。


所以如何確保土地出讓金的穩定,便成了很多人思考的重點,而重點中的重點,似乎就是不能讓土地出讓金出現大幅度下降。


只是如果土地制度不變,仍然是現有的情況,那結果很可能就是繼續往上漲,只是漲的快還是慢的問題。但是永遠這么漲,漲到什么時候算頭呢?



【北海名座】

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