回遷房能買嗎?買回遷房有啥風險?

作者:cy責任編輯:cy來源:北海房地產信息網時間:2018-10-18 16:52
[摘要]:

很多人心里對于回遷房,商品房以及經濟適用房傻傻分不清楚,經常會有人有這樣的疑問,回遷房可以購買嗎?購買時需要注意哪些問題?

按照性質不同,房屋會分成商品房、回遷房等類型,回遷房相對于市面上的商品房來說,它的價格相對低一點。

但很多人心里對于回遷房,商品房以及經濟適用房傻傻分不清楚,經常會有人有這樣的疑問,回遷房可以購買嗎?購買時需要注意哪些問題?


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什么是回遷房?
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回遷房是拆遷政策的產物,一般指的是開發商征收土地時,賠給被拆遷住戶的房子。


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回遷房產權多少年?
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回遷房產權年限要看其《國有土地使用證》上的土地性質是什么性質的才可以確定的:

1、如果回遷房是用作住宅的話,那么產權年限是70年;

2、如果回遷房是用作綜合用地使用的話,那么產權年限是50年;

3、如果回遷房是用作商業經營的話,那么產權年限是40年。



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回遷房和普通商品房有什么區別?
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1、房屋價格不同

回遷房的房屋價格便宜。而普通商品房受到市場影響較大,價格相比較高。

2、房屋權利不同

符合限售條件的商品房可以隨時上市。無完整產權或只有回遷合同的回遷房無法進行立即上市,也無法進行抵押貸款。

3、買賣關系不同

商品房的房屋價格在合同中進行約定。而回遷房的購買基礎則是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議,在協議中進行約定。


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回遷房可以買賣嗎?
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回遷房是否可以買賣需要分情況:

1、業主已取得房產證

有房產證的回遷房,可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程。因為在二手交易的過程中,房產證是房管局認可,并受其監督的。所以,有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的。

2、業主手中只有回遷協議

業主手中只有開發商的回遷協議沒有房產證,在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的。因為回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議,此協議并沒有得到房管局的認可。如果購房者和業主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易,屬于私下交易,是不合法的行為。




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買回遷房有啥風險?
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1.無法辦理房屋產權證,不能將房屋過戶至自己名下。

產權證是房屋的物權證明,不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權,不能合法轉讓、抵押房屋收益、用益。許多“回遷房”會因各種復雜原因暫無法領取房產證,因此從回遷戶手里購買的回遷房,無法辦理過戶登記手續。有的回遷房即使能辦房產證,但辦證時間難保障。


2.過戶登記費用高。

回遷戶可以享受的一些政策優惠,但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況,增加了過戶登記費用支出。比如,回遷房若是使用的劃撥土地,則需補交土地出讓金變成出讓土地,才能辦理土地使用證。


3.存在一房多賣風險及違約風險

在房價上漲時,出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大,易發生法律糾紛,如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的,此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

此外,大多購買回遷房的交易行為,一時無法辦理備案登記或產權過戶登記,有的回遷戶故意一房多賣,致購買者出資后無法取得房屋產權,有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產證前,若回遷戶對外有債務,回遷房可能會被法院查封。


4.存在安全隱患

有不在少數的回遷房在物業、衛生、供暖、消防,甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。況且,很多回遷房的建設并未通過規劃、審批、驗收等程序,房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。



溫馨提示

小編建議在簽訂此類回遷房買賣協議時,要寫明辦理房屋所有權轉移手續和交房的具體時間或期限。此外,買方還應留一定數額的尾款,等徹底辦理完過戶手續后再付給賣方,以盡量減小賣方未來違約反悔的可能。

最后小編還要提醒購房者:購買回遷房一定要查清其土地性質,避免購買到集體土地性質的回遷房屋。

另外,如果是劃撥國有土地上建設的回遷房,因為享受了國家政策的優惠,不含土地轉讓金,真正辦理房產證時還需補交相關稅費,當然這也可以和賣家約定好雙方怎么出費用。


(圖片來源:網絡)

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