專家解讀 | 住房貸款利息抵扣怎么定?

作者:cy責任編輯:cy來源:新浪財經時間:2018-09-22 16:31
[摘要]:個人所得稅法新增6項專項附加扣除,其中住房貸款利息或者住房租金抵扣的具體范圍、標準備受關注,這將在年底出臺的個人所得稅法實施條例內得以明確。

8月31日十三屆全國人大常委會五次會議通過的《個人所得稅法》規定,居民個人的綜合所得,以每一納稅年度的收入額減除費用六萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額,為應納稅所得額。

專項附加扣除被視為此次修法的一個特點,也備受外界期待。它包括子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或者住房租金、贍養老人等支出。《個人所得稅法》規定,專項附加抵扣的具體范圍、標準和實施步驟由國務院確定,并報全國人民代表大會常務委員會備案。


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個人所得稅法新增6項專項附加扣除,其中住房貸款利息或者住房租金抵扣的具體范圍、標準備受關注,這將在年底出臺的個人所得稅法實施條例內得以明確。

值得注意的是,近期官方在住房利息專項附加扣除前增加了“普通住房”。比如9月6日的國務院常務會議部署落實新修訂的個人所得稅法的配套措施時,要求明確子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出6項專項附加扣除的具體范圍和標準。


如何界定普通住房與非普通住房


雖然各個城市之間略有差異,但對普通住房的認定一般依據三個標準:一是小區建筑容積率在1.0(含)以上;二是單套建筑面積在140平方米(含)以下;三是單價不超過最高限,或者是總價不超過最高限。

以上三點需同時滿足才為普通住宅。反之,上述三項有一個超標即被視為非普通住房。如果住房面積在140平方米以上,即便總價很低,也是非普通住房。多數別墅類項目,因容積率較低,且面積一般超過200平方米,所以幾乎都是非普通住房。

在房地產交易過程中,稅務部門也會對普通住房和非普通住房予以不同的稅收政策,比如不少城市規定對非普通住房的契稅稅率定為3%,而普通住房則是1%或者1.5%。


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住房貸款利息扣除該如何扣除?


近幾年來,一些熱點城市房價上漲較快,導致不少住房的成交單價或者總價增加較多,實際上一些面積不大的住房也被“擠入”了非普通住房之列,近而帶來交易稅費的增加。這也引發業界對于普通住房的標準劃定提出了爭論,一些觀點認為應該及時調整相關標準,以應對當下高房價帶來的“普宅被豪宅化”的問題。

今年6月和8月,全國人大常委會分別對個人所得稅法修正案進行了一審和二審,在分組審議時,有一些委員對專項附加扣除的范圍和合理性提出了相關意見和建議,其中也涉及住房貸款利息抵扣問題。

在個稅法修正案初次審議時,全國人大財政經濟委員會副主任委員郭慶平指出,在具體確定專項扣除項目時,既要實現公平,也要兼顧效率。要保證能夠方便快捷可核查到真實的信息。“如果信息不方便查詢,會影響法律制度的落實。”

“比如,住房貸款利息扣除,是全部的住房貸款利息,還是第幾套貸款利息可以扣除,重要的是能夠在住房貸款及利息登記信息系統準確快捷可核查,不能自己報多少就是多少。“郭慶平說。

在二次審議時,全國人大常委會委員李飛躍建議,對是否將住房貸款利息和住房租金支出納入專項附加扣除項目再研究,可考慮通過提高基本減除費用標準來體現住房支出項目的要求。

全國各地房價差距很大,將住房貸款利息和住房租金支出納入專項扣除項目將導致稅負區域不公平,房價高的地方,貸款利息高,專項扣除多,有可能反向推動房價上漲。第二,有的人住豪華別墅,貸款利息房租高,反而繳納個人所得稅少,造成納稅人個體間納稅不公平。第三,住房支出還包括住房的全款支付,僅將住房貸款利息和住房租金支出納入專項附加扣除,政策不夠全面,不能合理反映納稅人的扣除項目。“李飛躍說。



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住房貸款利息抵扣細節還需再完善


一位地方財政人士表示,該省財政廳在財政系統內部發出了專項附加扣除調研提綱,征求各市縣財政部門的意見,要求在9月19日前報送。調研的問題包括哪些支出應該納入住房貸款利息扣除范圍內,標準如何定,怎么征繳,住房租金有房、多套房、無房如何區分和征繳等。

施正文認為,住房貸款利息抵扣和租金抵扣有些基本原則。首次是兩者抵扣只能選擇其一,即有房的個人不可能抵扣租金。其次,扣除對象是普通住宅,目的是保障基本住房需求。再次,扣除標準需要根據基本居住需求、房價、租金水平和財政可承受能力來設定,建議區分一線城市和非一線城市設定不同的扣除標準。

業內專家稱,未來住房利息貸款專項抵扣還有很多細節性的工作。比如住房貸款中的住房包括哪些類型,即是否包括共有產權住房、租賃住房、限價房等。同時,類似抵扣是否有“重復抵扣”概念,比如說出現兩種可以抵扣的情況時應該如何操作。

“對于抵扣來說,其實本身就是為了降低負擔的,所以主要是從首套或剛需的角度出發的。非普通住房多半是改善型住房需求,本身不屬于購房優惠層面的內容,所以不會被抵扣。”業內專家說。

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